【問(wèn)題】

　　新冠肺炎疫情期間，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃方可否以不可抗力為由向業(yè)主申請(qǐng)減免房租?

　　【專家解讀】

　　段 威 中央民族大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

　　宿云達(dá)北京市東城區(qū)人民法院

　　因疫情防控，導(dǎo)致承租人不能使用或不能完全使用租賃的經(jīng)營(yíng)性房屋，如繼續(xù)按照原合同履行，承租人將負(fù)擔(dān)過(guò)重。因此，應(yīng)根據(jù)疫情對(duì)合同履行的不同影響來(lái)判斷是否對(duì)租金予以調(diào)整或者解除租賃合同：(1)滿足一定條件的情況下，租賃方可以要求減免租金等變更租金，不涉及解除租賃合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第26條的規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)非不可抗力亦非正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的客觀情形，導(dǎo)致合同履行對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公時(shí)，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更調(diào)整，比如降低租金或適當(dāng)延長(zhǎng)租期以彌補(bǔ)承租人損失，也可以協(xié)商解除租賃合同。經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以由法院依法判決變更或解除租賃合同，對(duì)損失可以根據(jù)公平原則由出租人和承租人合理分擔(dān)。

　　此外，根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，租金是否減免以及減免的程度應(yīng)根據(jù)疫情對(duì)合同產(chǎn)生的影響來(lái)判斷，不能超出疫情影響的范圍，按照疫情給合同履行帶來(lái)的實(shí)際影響，判斷部分還是全部減免租金，如果疫情不是導(dǎo)致合同不能按約履行或者合同目的不能實(shí)現(xiàn)的原因，則不能作為免責(zé)事由。

　　當(dāng)承租方無(wú)法使用原房屋，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可要求解除合同，不再支付合同解除后的房屋租金。此時(shí)，承租方需提供證據(jù)證明無(wú)法再租賃該房屋或租賃該房屋的合同目的已然不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí)系由因疫情導(dǎo)致。如根據(jù)政府命令該房屋所在地今后不得再?gòu)氖履稠?xiàng)業(yè)務(wù)，則從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的租客可以提出解除合同要求。在租賃合同合法解除后，才可免除解約后的租金。

　　總之，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃方的租金能否減免要綜合考量承租人的性質(zhì)(自然人還是企業(yè))、租房的用途(如租房用于開(kāi)設(shè)藥店或銷售防護(hù)用品的房屋獲得了比往常更大的收益，對(duì)于這種情形，應(yīng)不予減免租金。而對(duì)于承租其他經(jīng)營(yíng)用房的可酌情考慮)、應(yīng)結(jié)合疫情對(duì)租賃合同履行產(chǎn)生的影響(全部不能使用還是部分不能使用)等因素綜合進(jìn)行判斷。

　　【法律依據(jù)】

　　《合同法》第94條、第97條、第117條、第118條;《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第26條。