消除對(duì)“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”的誤解

　　針對(duì)近期涉及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的焦點(diǎn)問(wèn)題，記者專訪了全國(guó)人大代表、法學(xué)專家孫憲忠。孫憲忠表示，應(yīng)打消對(duì)“土地使用權(quán)”與“房屋所有權(quán)”的誤解。他強(qiáng)調(diào)：“房屋所有權(quán)沒(méi)有期限，有期限的是土地使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

　　在全國(guó)兩會(huì)會(huì)場(chǎng)再次見到全國(guó)人大代表、中國(guó)社科院法學(xué)所研究員孫憲忠時(shí)，感覺(jué)他比前些天略顯疲憊。身為法學(xué)專家，除參加會(huì)議，孫憲忠還要接受記者絡(luò)繹不絕地采訪，許多采訪話題都和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)。得知記者來(lái)自《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》，他就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、如何理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)表了更為專業(yè)的看法和意見。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不等同于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，前者只是權(quán)屬證明，后者才是權(quán)屬依據(jù)

　　對(duì)于剛剛走進(jìn)大家視線的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，人們感覺(jué)很新鮮，也褒貶不一。

　　“有偏激的觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上有‘使用期限’一欄，老百姓的所有權(quán)就沒(méi)有了，這是非?？鋸埖摹！睂O憲忠主動(dòng)談及近期社會(huì)關(guān)注的這一話題。

　　孫憲忠指出，不動(dòng)產(chǎn)登記準(zhǔn)確說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。現(xiàn)在老百姓看到的只是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，只是一個(gè)權(quán)利證明。產(chǎn)權(quán)證遺失，并不意味著老百姓的權(quán)利喪失。老百姓對(duì)房屋、土地等享有的權(quán)利都記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。該簿由登記機(jī)構(gòu)管理，相關(guān)機(jī)構(gòu)可根據(jù)登記簿的記載為權(quán)利人補(bǔ)辦相關(guān)權(quán)利證書?！?/span>

　　事實(shí)上，“使用期限”只是為有期限的權(quán)屬設(shè)置的，不涉及無(wú)期限的所有權(quán)。“有人將土地使用權(quán)的期限誤解為房屋所有權(quán)的期限，應(yīng)該打消這個(gè)誤解?！睂O憲忠說(shuō)。

　　“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)要順利地進(jìn)入市場(chǎng)流通，權(quán)利證書必須統(tǒng)一。此前，國(guó)內(nèi)發(fā)放的相關(guān)權(quán)利證書種類非常之多，如土地證、房產(chǎn)證、土地房產(chǎn)證、林權(quán)證、承包地權(quán)證、宅基地權(quán)利證等，很混亂?！睂O憲忠認(rèn)為，“統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，與‘書同文、車同軌’有異曲同工之妙，可以促進(jìn)流通?！?/span>

　　我國(guó)“房地分離”，房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不能混為一談

　　“有人把房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)這3個(gè)權(quán)利混為一體，這是用國(guó)際通用的地權(quán)模式來(lái)理解三者的關(guān)系?！睂O憲忠說(shuō)。

　　據(jù)他介紹，關(guān)于房與地的關(guān)系，從立法角度看，我國(guó)與世界上很多國(guó)家不同。在國(guó)際上，很多國(guó)家采用房地一體的原則，即單一化的住宅，以土地為主，以房屋作為地上附著物，土地有所有權(quán)就意味著房屋所有權(quán)。但我國(guó)是二元化的所有權(quán)體系模式，就是將土地的所有權(quán)、房屋的所有權(quán)作為兩個(gè)權(quán)利來(lái)看待。

　　分析我國(guó)建立房地二元化所有權(quán)體系的原因，孫憲忠總結(jié)了3點(diǎn)：

　　一是法律規(guī)定。我國(guó)《憲法》規(guī)定，城市土地一律歸國(guó)家所有，私人不能取得城市土地所有權(quán)。但根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，人們對(duì)自己購(gòu)買的商品房擁有所有權(quán)。這是中國(guó)特有的法律基礎(chǔ)。

　　二是特殊的土地資源和人口資源情況。中國(guó)人多地少，無(wú)法采取單一化住宅模式，讓每家每戶都有一塊地或一處獨(dú)立住宅，必須采取公寓化住宅模式。公寓化住宅模式產(chǎn)生的問(wèn)題是，房子與土地?zé)o法一一對(duì)應(yīng)。這是一個(gè)法律現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　三是歷史沿革。改革開放后，我國(guó)在城市土地歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，采取出讓土地使用權(quán)的方式吸引外資，將土地使用權(quán)有期限地出讓給企業(yè)，尤其是外資企業(yè)，許可他們?cè)谖覈?guó)投資。1988年土地市場(chǎng)全面啟動(dòng)后，這種權(quán)利出讓模式應(yīng)用在城市住宅買賣中，意味著人們購(gòu)買的土地使用權(quán)是有期限的，定為70年。但人們對(duì)房屋的所有權(quán)從一開始是沒(méi)有期限的。

　　“比如：我們購(gòu)買商品房，其實(shí)是購(gòu)買了房屋所有權(quán)，以及房屋所在土地的使用權(quán)。這就是為什么有的地方人們買房后，會(huì)有兩本證，一本土地使用權(quán)、一本房屋所有權(quán)?！睂O憲忠說(shuō)。

　　房屋所有權(quán)沒(méi)有期限，有期限的是土地使用權(quán)

　　對(duì)人們所關(guān)心的土地使用權(quán)期限屆滿后會(huì)怎么辦，尤其是房屋所有權(quán)怎么辦的問(wèn)題，孫憲忠也做了解答。

　　“《物權(quán)法》立法的時(shí)候這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)解決，第149條作了詳細(xì)規(guī)定?！睂O憲忠告訴記者。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　“自動(dòng)續(xù)期的意思就是不必要辦手續(xù)，也不必要繳納費(fèi)用就能續(xù)期。”孫憲忠給出了通俗易懂的解釋。

　　就人們對(duì)住宅及住宅用地享有的權(quán)利，孫憲忠用3句話說(shuō)明：房屋所有權(quán)沒(méi)有期限;有期限的是土地使用權(quán)，期限為70年;根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，土地使用權(quán)70年期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期。

　　“至于現(xiàn)在中國(guó)特殊的地權(quán)模式有沒(méi)有缺點(diǎn)，這是另一方面的問(wèn)題，是修憲討論的問(wèn)題。在《憲法》規(guī)定城市土地國(guó)家所有的情況下，對(duì)咱老百姓來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期就足夠了?！睂O憲忠表示。

　　“那是不是意味著只要房子沒(méi)有倒、沒(méi)有塌，人們就可以一直住下去，一直擁有房屋所有權(quán)、享有土地使用權(quán)?”記者問(wèn)。

　　“是的。”孫憲忠肯定地說(shuō)。